付定金前核查房产，依法完成交易

原则上不能。《土地法典》仅允许根据国际条约并经部长批准取得土地，或由投资至少 4,000 万泰铢的投资者经部长批准，取得最多 1 莱的居住用地。对大多数买家而言，合法的选择是永久产权的公寓单元，或经登记、最长 30 年的土地租赁。

依法，外国人持股超过 49% 或外国股东占多数的公司视同外国人。代外国人持有土地，可处最高 2 年监禁、最高 20,000 泰铢罚款，或两者并处，土地厅还有权强制出售该地块。我们不做代持方案。

主要方式是从境外将外币汇入泰国。从非居民泰铢账户（NRBA）或外币账户（FCD）提款也可以。金额不得低于房价，并需取得银行证明。付款用途请注明购买公寓及项目名称，我们会提前与银行确认汇款人和措辞。入境时携带超过 15,000 美元的外币现金，须向海关申报。

地契（Chanote，โฉนดที่ดิน）证明土地所有权。Nor Sor 3 和 Nor Sor 3 Gor 是土地使用证明（หนังสือรับรองการทำประโยชน์）。Sor Kor 1 是占有通知书，不是产权证。我们在您付定金前，到土地厅核查文件类型及其登记历史。

可以，但新租期自续租之日起同样不得超过 30 年，并须重新登记。我们会把续租条款写入合同。法律不承认一次性签订的“90 年”租约：超过 30 年的租期一律缩减为 30 年。

可以。《民商法典》允许设立地上权，即在他人土地上拥有建筑物的权利（第 1410 条）。地上权可设定最长 30 年并可续期，也可终身设定，以土地所有人或建筑物所有人的生存期为限（第 1412 条、第 1403 条）。该权利须在土地厅登记。我们会与土地租赁一并办理。

泰国公民可以用自己的名义购买土地。对于与外国人结婚的泰国公民，土地厅另有专门程序。业主将是您的泰国配偶。交易前，我们会向您说明这意味着什么，以及保护您权益的合法方式。

依法，买卖合同的费用由双方平均分担。过户费为评估价的 2%。3.3% 的特别营业税和所得税由卖方承担；无需缴纳特别营业税时，适用 0.5% 的印花税。我们会提前计算各方应付的金额，并写入合同。

开发商的买卖合同必须采用部长规定的标准格式。与标准格式不同且对买方不利的条款不具效力。项目广告视为合同的一部分，请保留宣传册和截图。如开发商出售分割为 10 块及以上地块的土地，必须持有土地分割许可证。

可以，使用土地厅格式的授权书即可：公寓用 อ.ช.21，带地契的土地用 ท.ด.21。授权书须写明代理人可以办理的事项：购买、租赁或出售。对于在境外签署的授权书，土地厅建议由使馆、领事馆或公证人（notary public）认证。